Renovação energética do setor terciário: como massificar o uso do CPE?

O contrato de eficiência energética (CPE na sigla em francês) custa a se generalizar no setor da renovação energética de edifícios terciários, apesar de oferecer aos locadores oportunidades inéditas de acelerar sua descarbonização no mercado francês, ao combinar a obrigação de resultados mensuráveis com a otimização dos custos operacionais a longo prazo.

Reduzir em 10%, 15% ou 20% o consumo de energia graças à expertise de um prestador de serviços comprometido com resultados: os locadores do setor terciário poderiam sonhar com algo melhor quando o calendário regulatório os obriga a intensificar seus esforços de descarbonização?

Se quiserem atingir os objetivos do Dispositivo Eco-Energia Terciário (DEET), aplicável desde a entrada em vigor do decreto terciário em 2019, ou seja, uma redução de 60% no consumo de energia dos edifícios até 31 de dezembro de 2050, eles não têm outra opção a não ser multiplicar as alavancas. Dentre as ferramentas e dispositivos existentes, afigura-se particularmente promissor o contrato de eficiência energética (CPE).

O que é isso? O CPE é um acordo contratual celebrado entre um dono da obra privado e um titular, visando melhorar a eficiência energética de um edifício (terciário, industrial, habitação social ou residencial) através de um conjunto de ações de renovação (conjunto de obras, equipamentos, serviços e prestações). Sua particularidade está no compromisso com resultados.

O CPE baseia-se, de fato, em uma tripla regra contratual: uma garantia de eficiência energética por um período definido, uma correlação entre a remuneração do fornecedor e o nível de eficiência alcançado, uma indenização financeira pelo beneficiário caso os objetivos não sejam alcançados.

“O CPE não só permite cumprir as obrigações regulamentares e manter edifícios atraentes em termos de consumo de energia, como também apresenta vantagens valiosas: um retorno imediato do investimento para o locador, um incentivo para os prestadores de serviços maximizarem as economias e uma contribuição para a redução das contas de energia a longo prazo. É uma ferramenta que dá total segurança aos locadores. Eles têm todo o interesse em aderir, uma vez que este dispositivo abrange uma gama muito ampla de ações possíveis. Cada um pode, portanto, avançar ao seu ritmo, priorizando um ou outro eixo”, argumenta Michael Sigda, diretor de Desenvolvimento Comercial e Marketing da VINCI Energies.

Questão de superfície

Os administradores de edifícios podem escolher entre três grandes tipos de contratos: CPE “fornecimentos ou sistemas”, CPE “obras” e CPE “globais”. Os primeiros qualificam projetos em que o prestador fornece sistemas de gestão energética do edifício ou equipamentos de produção ou distribuição de energia e assegura a sua manutenção durante a vigência do contrato (entre três e doze anos, aproximadamente). Os segundos abrangem obras no edificado e o retorno do investimento leva mais tempo. Quanto aos terceiros, agrupam os dois primeiros, envolvendo obras, fornecimentos e serviços por períodos superiores a quinze anos.

Atualmente, a mobilização dos CPE “obras” e “globais” ainda é muito limitada no setor terciário privado. Segundo o Observatório do Imobiliário Sustentável (OID na sigla francesa), 3% dos ativos privados eram objeto de um contrato em 2023. Os locadores tendem a concentrar seus esforços na primeira etapa de redução do consumo de 40% até 2030, estabelecida por lei, e priorizam a otimização da operação, o gerenciamento e o aprimoramento dos equipamentos. Quanto menor a superfície dos ativos, mais os administardos parecem relutantes em mobilizar recursos para contratar objetivos de redução do consumo de energia.

“A demanda existe. Os locadores sabem que já não têm muitas opções.”

O interesse do CPE pode parecer mais evidente para certas categorias de edifícios. Os grandes edifícios, por exemplo, oferecem uma importante superfície de economias de escala, desde a elaboração do contrato até ao acompanhamento do desempenho operacional, e podem, por isso, maximizar a redução do volume de consumo energético. Da mesma forma, quanto mais um edifício consumir energia, maior será o potencial de poupanças imediatas.

“O CPE é uma ferramenta ad hoc, salienta Olivier Ortega, advogado associado da LexCity Avocats, um escritório especializado com cerca de 150 CPEs em seu currículo nos últimos dez anos. Cada edifício tem suas próprias características. É por isso que a fase de auditoria e concepção detalhada das obras, embora possa ser longa, continua a ser essencial. Ela permitirá uma análise aprofundada do estado energético do edifício, a identificação precisa das fontes de economia de energia (envelope do edifício, sistemas de aquecimento, ventilação, ar condicionado, iluminação, usos específicos dos espaços e equipamentos) e o dimensionamento do investimento.”

Acompanhar a curva de aprendizagem

Como massificar o uso do CPE para fazer dele um componente integral das operações de renovação do edificado terciário? “A ferramenta pode parecer complexa. Sem dúvida, podemos ainda simplificar os procedimentos e desenvolver mecanismos de financiamento inovadores. Enquanto isso, devemos comunicar, explicar aos nossos clientes e aos assistentes de dono da obra todas as vantagens desse contrato”, explica Marie-Camille Grange, gerente, responsável pela empresa OZAIQ criada em 2021 pela VINCI Energies para promover os CPEs e apoiar as empresas clientes em seus projetos de eficiência energética.

“Atuamos mais nas contratações públicas. Por exemplo, para a cidade de Rueil-Malmaison, com um grande contrato envolvendo seis estabelecimentos educacionais com uma meta de redução de 40% no consumo de energia”, continua Marie-Camille Grange.

Olivier Ortega, por sua vez, constata um interesse crescente do setor privado. “A demanda existe. Os locadores sabem que já não têm muitas opções. A progressiva gradação das metas estabelecidas pelo DEET exige abordagens radicais. É preciso, mais do que nunca, incentivar essa dinâmica, apoiar a curva de aprendizagem dos atores, conscientizando, treinando, organizando feedback e divulgando boas práticas. »

Conclui: «Os CPE devem tornar-se, no futuro, uma peça fundamental no tabuleiro da renovação energética dos edifícios.»

16/03/2026