Rénovation : le nouvel âge d’or du bâtiment tertiaire
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La rénovation s’impose comme le moteur du secteur immobilier tertiaire européen : contraintes énergétiques, attentes des investisseurs et nouveaux usages transforment les bureaux vieillissants en espaces modulables, confortables et économes.
Longtemps reléguée derrière la construction neuve, la rénovation s’impose aujourd’hui comme le moteur du bâtiment européen. Sous la pression des contraintes environnementales, économiques et foncières, elle devient la norme pour les investisseurs et les exploitants, notamment dans l’immobilier tertiaire.
Selon le cabinet Euroconstruct (rapport 2024), la rénovation représente désormais plus de 50 % de l’activité du bâtiment en Europe, un niveau inédit. En France, la Fédération française du bâtiment (FFB) indique que la part du neuf est tombée à 43 % en 2024, la rénovation et l’entretien pesant donc 57 % de l’activité totale du bâtiment. En moins d’une décennie, la tendance s’est inversée : rénover vaut mieux que reconstruire.
Une impulsion réglementaire décisive
Cette bascule est d’abord structurelle et réglementaire. La nouvelle directive européenne sur la performance énergétique des bâtiments (EPBD, 2024) impose une rénovation progressive du parc existant pour atteindre la neutralité carbone en 2050. Le texte impose que 16 % du parc tertiaire des Etats membres de l’Union soient rénovés d’ici 2030, avec un objectif de 26 % d’ici 2033.
En France, le décret Eco Energie Tertiaire fixe des objectifs ambitieux : -40 % de consommation d’énergie en 2030, -50 % en 2040 et -60 % en 2050. Ces obligations incitent les propriétaires à repenser leurs actifs, sous peine de dévalorisation.
Les marchés financiers ont rapidement intégré cette évolution. D’après le cabinet CBRE (European Real Estate Market Outlook 2024), les fonds immobiliers privilégient désormais les actifs « core green », souvent rénovés, car ils répondent mieux aux critères ESG et conservent une valeur de revente plus élevée.
Rénovation, réversibilité, réutilisation : ces trois « R » du tertiaire redéfinissent le paysage immobilier.
« A Paris La Défense, près d’un million de mètres carrés de bureaux sont vieillissants ou obsolètes. La modernisation de ces 250 000 m2 et leur succès commercial prouvent qu’il y a une réalité économique à la restructuration des immeubles anciens », expliquait Pierre-Yves Guice, directeur général de Paris La Défense, en novembre 2024 sur France Media Business.
La CAPEB (Cahiers de tendances n° 1) rappelle ainsi que 70 % de l’ensemble du parc tertiaire date d’avant 1980. Dans un contexte de rareté du foncier, l’Insee relève qu’il serait plus coûteux de démolir et reconstruire que de rénover dans un cas sur deux en milieu urbain dense. Résultat : les projets de repositionnement, ou de « re-purpose » (bureaux transformés en logements, hôtels ou tiers-lieux) se multiplient.
Une mutation portée par l’usage
Autre dimension de ces changements : depuis la crise sanitaire, les entreprises réinventent leurs bureaux. Selon le CBRE European Office Occupier Sentiment Survey 2023, 60 % des organisations prévoient de réduire leur portefeuille de bureaux, privilégiant des espaces modulables et collaboratifs. Ainsi, la part des bureaux individuels est passée de 51 % en 2021 à 40 % en 2024.
Le confort reste central pour attirer les salariés, avec des aménagements modernes et des zones conviviales. La sobriété énergétique et fonctionnelle guide aussi les choix, avec des rénovations et repositionnements privilégiés dans les zones centrales.
Les projets de rénovation permettent d’intégrer ces usages sans repartir de zéro. Rénovation, réversibilité, réutilisation : ces trois « R » du tertiaire redéfinissent aujourd’hui le paysage immobilier. La mutation du parc tertiaire illustre une conviction désormais partagée par tous les acteurs : le futur du bâtiment ne se construit plus, il se rénove.
16/02/2026
