Rénovation énergétique du tertiaire : comment massifier l’usage du CPE ?

Le contrat de performance énergétique peine à décoller dans le secteur de la rénovation énergétique des bâtiments tertiaires. Pourtant, en combinant obligation de résultat mesurable et optimisation des coûts d’exploitation sur le long terme, il offre aux bailleurs des opportunités inédites d’accélération de leur décarbonation sur le marché français.

Réduire de 10 %, 15 % ou 20 % ses consommations d’énergie en s’appuyant sur l’expertise d’un prestataire qui s’engage sur des résultats : les bailleurs du tertiaire peuvent-ils rêver mieux quand le calendrier réglementaire les astreint à intensifier leurs efforts de décarbonation ?

S’ils veulent atteindre les objectifs du Dispositif Eco-Energie Tertiaire (DEET) rendu applicable depuis l’entrée en vigueur du décret tertiaire en 2019, soit une baisse de 60 % de la consommation énergétique des bâtiments au 31 décembre 2050, ils n’ont pas d’autre choix que de multiplier les leviers. Parmi la palette d’outils et de dispositifs mis à leur disposition, il en est un qui s’avère spécialement prometteur : le contrat de performance énergétique (CPE).

De quoi s’agit-il ? Le CPE est un accord contractuel conclu entre un maître d’ouvrage privé et un titulairevisant l’amélioration de l’efficacité énergétique d’un bâtiment (tertiaire, industriel, habitat social ou résidentiel) au travers d’un bouquet d’actions de rénovation (ensemble de travaux, d’équipements, de services et de prestations). Sa particularité tient à un engagement de résultat.

Le CPE repose en effet sur une triple règle contractuelle : une garantie de performance énergétique sur une durée définie, une corrélation entre la rémunération du fournisseur et le niveau de performances atteint, une indemnisation financière par le bénéficiaire en cas de non-atteinte des objectifs.

« Non seulement le CPE permet de se conformer aux obligations réglementaires et de conserver des bâtiments attractifs sur le plan énergétique, mais il présente de précieux avantages : un retour sur investissement immédiat pour le bailleur, une incitation pour les prestataires à maximiser les économies, et une contribution à la réduction des factures énergétiques à long terme. C’est un outil qui sécurise pleinement les bailleurs. Ceux-ci ont d’autant plus intérêt à franchir le pas que ce dispositif recouvre une palette d’actions possibles très large. Chacun peut donc y aller à son rythme, en priorisant tel ou tel axe », argumente Michael Sigda, directeur Développement commercial et Marketing chez VINCI Energies.

Question de surface

Les gestionnaires de bâtiments peuvent choisir entre trois grands types de contrats, les CPE « fournitures ou systèmes », les CPE « travaux » et les CPE « globaux ». Les premiers qualifient des projets où le prestataire fournit des systèmes de gestion énergétique de l’immeuble ou des équipements de production ou de distribution d’énergie et en assure la maintenance pendant la durée du contrat (entre trois et douze ans environ). Les deuxièmes englobent des travaux sur le bâti et nécessitent une durée plus longue de retour sur investissement. Quant aux troisièmes, ils regroupent les deux premiers, engageant travaux, fournitures et services sur des durées supérieures à quinze ans.

Aujourd’hui, la mobilisation des CPE « travaux » et « globaux » est encore très limitée dans le secteur tertiaire privé. Selon l’Observatoire de l’immobilier durable (OID), 3 % des actifs privés faisaient l’objet d’un contrat en 2023. Les bailleurs ont tendance à concentrer leurs efforts sur le premier palier de réduction des consommations de 40 % d’ici 2030 fixé par la loi, et priorisent l’optimisation de l’exploitation, le pilotage et l’amélioration des équipements. Plus la surface des actifs est petite, plus les gestionnaires semblent réticents à mobiliser des ressources pour contractualiser des objectifs de réduction de consommation énergétique.

« La demande est là. Les bailleurs savent qu’ils n’ont plus trop le choix. »

L’intérêt du CPE peut paraître plus flagrant pour certaines catégories de bâtiments. Les grands bâtiments, par exemple, offrent une importante surface d’économies d’échelle, depuis le montage du contrat jusqu’au suivi des performances en exploitation, et peuvent de ce fait maximiser la baisse en volume des consommations énergétiques. De même, plus un bâtiment est énergivore et plus le potentiel d’économies immédiates sera important.

« Le CPE est un outil ad hoc, souligne Olivier Ortega, avocat associé chez LexCity Avocats, un cabinet spécialisé comptant à son actif environ 150 CPE depuis dix ans. Chaque bâtiment présente ses caractéristiques propres. C’est pourquoi la phase d’audit et de conception détaillée des travaux, si elle peut être longue, demeure essentielle. Elle va permettre une analyse approfondie de l’état énergétique du bâtiment, l’identification précise des sources d’économies d’énergie (enveloppe du bâtiment, systèmes de chauffage, de ventilation, de climatisation, d’éclairage, usages spécifiques des espaces et des équipements) et le dimensionnement de l’investissement. »

Accompagner la courbe d’apprentissage

Comment massifier l’usage du CPE pour en faire une composante à part entière des opérations de rénovation du bâti tertiaire ? « L’outil peut paraître complexe. On peut sans doute travailler sur une simplification des procédures et développer des mécanismes de financement innovants. En attendant, il s’agit de communiquer, d’expliquer à nos clients et aux AMO (assistants à maîtrise d’ouvrage) tous les avantages de ce contrat », explique Marie-Camille Grange, cheffe d’entreprise, responsable de l’entreprise OZAIQ créée en 2021 par VINCI Energies pour piloter des CPE et accompagner les entreprises clientes dans leurs projets d’efficacité énergétique.

« Nous sommes plutôt sur des marchés publics. Par exemple, pour la ville de Rueil-Malmaison, avec un gros contrat portant sur six groupes scolaires avec un objectif de réduction de 40 % des consommations d’énergie », poursuit Marie-Camille Grange.

Olivier Ortega constate de son côté un intérêt de plus en plus marqué du secteur privé. « La demande est là. Les bailleurs savent qu’ils n’ont plus trop le choix. La gradation progressive des objectifs fixés par le DEET appelle des approches radicales. Il faut plus que jamais encourager cette dynamique, accompagner la courbe d’apprentissage des acteurs, en sensibilisant, en formant, en organisant des retours d’expérience et en diffusant les bonnes pratiques. »

Et de conclure : « Les CPE doivent devenir demain une pièce maîtresse de l’échiquier de la rénovation énergétique des bâtiments. »

16/03/2026