Energetische Sanierung von Dienstleistungsgebäuden: Wie bekommt der Energieeinsparvertrag mehr Zulauf?
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Der Energieeinsparvertrag (Contrat de Performance Énergétique, CPE) wird bei der energetischen Sanierung von Dienstleistungsgebäuden noch immer zu wenig eingesetzt. Dabei kombiniert er die Verpflichtung zur Erreichung eines messbaren Ergebnisses mit einer langfristigen Betriebskostenoptimierung und bietet den Eigentümer:innen nie dagewesene Möglichkeiten zur Beschleunigung ihrer Dekarbonisierung auf dem französischen Markt.
10, 15 oder gar 20 % Energie sparen und sich dabei auf das Know-how eines Dienstleisters stützen, der eine Ergebnisgarantie bietet: Was könnte es Besseres für die Eigentümer:innen von Dienstleistungsgebäuden geben, wo sie doch aufgrund gesetzlicher Zwänge die Dekarbonisierung ohnehin schneller vorantreiben müssen?
Wenn sie die Ziele des 2019 in Kraft getretenen Décret Tertiaire erreichen möchten, nämlich 60 % weniger Energieverbrauch bis zum 31.12.2050, müssen sie an mehreren Stellschrauben gleichzeitig drehen. Dafür steht ihnen eine breite Palette an Tools und Lösungen zur Verfügung, unter anderem der besonders vielversprechende Energieeinsparvertrag (CPE).
Worum handelt es sich dabei? Der CPE ist eine vertragliche Vereinbarung zwischen einem privaten Bauherrn und einem Hauptauftragnehmer über die Verbesserung der Energieeffizienz eines Gebäudes (Dienstleistungs-, Industrie-, Sozialwohn- oder Wohngebäude) durch einen ganzen Strauß an Sanierungsmaßnahmen (Bauarbeiten, Equipment, Services und Dienstleistungen). Das Besondere daran: das Ergebnis ist garantiert.
Der CPE basiert nämlich auf drei vertraglichen Regeln: die Zusage einer festgelegten Energieeinsparung in einem bestimmten Zeitraum, die Verknüpfung zwischen Vergütung des Lieferanten und den erreichten Einsparleistungen sowie eine finanzielle Entschädigung des Auftraggebers, wenn die Ziele verfehlt werden.
„Der CPE sorgt nicht nur für die Einhaltung der gesetzlichen Verpflichtungen und energetisch attraktive Gebäude, sondern hat eine Reihe weiterer, wertvoller Vorteile: Er bietet ein unmittelbares Return on Investment für den Eigentümer, einen Anreiz für die Bauausführenden, möglichst hohe Einsparungen zu erzielen, sowie einen Beitrag zur langfristigen Senkung der Energiekosten. Mit diesem Vertragsmodell können sich die Auftraggeber:innen völlig sicher fühlen. Es ist umso interessanter für sie, als es eine sehr breite Palette der Möglichkeiten bietet. Jede:r kann also im selbst gewählten Tempo vorgehen und eigene Schwerpunkte setzen“, argumentiert Michael Sigda, Leiter Business Development und Marketing bei VINCI Energies.
Eine Frage der Fläche
Gebäudeverwaltungen können zwischen drei Vertragstypen wählen, den CPE „Lieferungen oder Systeme“, den CPE „Bauarbeiten“ oder den „globalen“ CPE. Der erste Typ betrifft Projekte, wo der Dienstleister die Energiemanagementsysteme des Gebäudes oder Anlagen zur Energieerzeugung oder -verteilung liefert und während der Vertragslaufzeit wartet (zwischen ca. drei und 12 Jahren). Der zweite umfasst Bauarbeiten im Bestand und braucht länger, bis er sich rentabilisiert. Der letzte schließlich beinhaltet die beiden anderen Vertragstypen, also Bauarbeiten, Lieferungen und Dienstleistungen; die Laufzeiten liegen bei mehr als fünfzehn Jahren.
Heute haben CPE für Bauarbeiten oder „globale“ CPE aber noch immer Seltenheitswert bei privaten Dienstleistungsgebäuden. Laut der Beobachtungsstelle für nachhaltige Immobilien (OID) waren 2023 nur 3% der privaten Assets von einem Vertrag abgedeckt. Die Eigentümer:innen konzentrieren ihre Anstrengungen lieber auf die erste gesetzlich festgelegte Verbrauchsabsenkung um 40 % bis 2030 und setzen eher auf die Optimierung von Betrieb und Management sowie auf bessere Technik. Je kleiner die Nutzfläche, desto mehr zögern die Gebäudeverwaltungen mit der Investition in entsprechende Energieeinsparverträge.
„Die Nachfrage ist da. Die Eigentümer:innen wissen, dass ihnen kaum eine Wahl bleibt.”
Die Vorteile des CPE mögen für bestimmte Gebäudekategorien deutlicher zutage treten als für andere. Große Liegenschaften etwa bieten auch die Möglichkeit zu großen skalenmäßigen Einsparungen, von der Vertragsgestaltung bis zum Betriebsmonitoring, und erreichen deshalb die mengenmäßig größten Effekte. Gleiches gilt für Gebäude, die besonders viel Energie verbrauchen.
„Der CPE muss an das jeweilige Gebäude angepasst werden“, unterstreicht Olivier Ortega, Anwalt und Partner bei LexCity Avocats, einer spezialisierten Anwaltskanzlei, die in den letzten zehn Jahren etwa 150 CPE betreut hat. „Jede Liegenschaft ist anders. Deshalb sind eine sorgfältige Bestandsaufnahme und Detailplanung der Bauarbeiten zwar zeitraubend, aber wesentlich für den Projekterfolg. Nur so können der energetische Zustand des Gebäudes gründlich erfasst, Einsparmöglichkeiten (Gebäudehülle, Heizung, Lüftung, Klimaanlage, Beleuchtung, Sondernutzungen der Flächen und Equipments) erkannt und die Investitionssumme sinnvoll eingesetzt werden.”
Lernkurve begleiten
Wie bekommt der CPE also mehr Zulauf und wird auch im Dienstleistungssektor zum integralen Bestandteil von Sanierungsprojekten im Bestand? „Das Tool mag komplex erscheinen. Wahrscheinlich können die Verfahren vereinfacht und innovative Finanzierungsmechanismen entwickelt werden. In der Zwischenzeit müssen wir kommunizieren und Auftraggeber:innen wie Projektplaner:innen die Vorteile dieses Vertragsmodells vor Augen führen“, erläutert Marie-Camille Grange, Leiterin der Business Unit OZAIQ. Letztere wurde 2021 von VINCI Energies gegründet, um CPE-Projekte zu managen und Kundenfirmen bei ihren Energieeffizienzprojekten zu unterstützen.
„Wir arbeiten eher für die öffentliche Hand. Beispielsweise haben wir ein Großprojekt für die Stadt Rueil-Malmaison abgewickelt, durch das der Energieverbrauch von sechs Schulzentren um 40 % gesenkt wird“, so Grange weiter.
Olivier Ortega stellt seinerseits ein wachsendes Interesse von Privatkund:innen fest. „Die Nachfrage ist da. Die Eigentümer:innen wissen, dass ihnen kaum eine Wahl bleibt. Die schrittweise Erhöhung der gesetzlichen Einsparziele fordert radikale Maßnahmen. Diese Dynamik müssen wir fördern, die Lernkurve der Akteur:innen begleiten, sensibilisieren, schulen, Feedbacks liefern und Best Practices weitertragen.”
Abschließend meint er: „CPE müssen künftig zum Kernstück der energetischen Gebäudesanierung werden.
16/03/2026
