Sanierung: Das neue Goldene Zeitalter der Dienstleistungsgebäude
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Sanierungsmaßnahmen sind Treiber des europäischen Marktes für Dienstleistungsimmobilien: Vorgaben zur Verbrauchsreduzierung, Erwartungen der Investor:innen und neue Nutzungsformen verwandeln alternde Bürogebäude in modulare, komfortable und sparsame Räumlichkeiten.
Lange Zeit galt der Neubau als Goldstandard, aber in letzter Zeit hat sich die Sanierung im Bestand zum Treiber des europäischen Immobilienmarktes gemausert. Aufgrund ökologischer und ökonomischer Erwägungen und weil es kaum noch freie Grundstücke gibt, wird sie für Investor:innen und Betreiber:innen zunehmend zur Norm, insbesondere bei Dienstleistungsgebäuden.
Laut der Beratungsfirma Euroconstruct (Bericht 2024) erzielt die europäische Hochbaubranche zwischenzeitlich über 50 % ihrer Leistung mit Sanierungsprojekten – ein Rekord. Der französische Bauindustrie-Verband FFB meldet, dass 2024 der Neubau-Anteil auf 43 % gesunken ist, während Renovierung und die Instandhaltung 57 % der Gesamtleistung der Branche ausmachen. Innerhalb eines knappen Jahrzehnts hat sich der Trend umgekehrt: lieber sanieren statt neu bauen.
Entscheidender regulatorischer Impuls
Das hat vor allem strukturelle und regulatorische Gründe. Die neue EU-Richtlinie über die Gesamteffizienz von Gebäuden (EPBD, 2024) zwingt zur schrittweisen Sanierung des Bestands, um 2050 klimaneutral zu sein. Der Text gibt vor, dass bis 2030 insgesamt 16 % der vorhandenen Dienstleistungsgebäude saniert sein müssen; bis 2033 sollen es schon 26 % sein.
In Frankreich legt das Dekret Eco Energie Tertiaire ehrgeizige Ziele fest: -40 % weniger Energieverbrauch ab 2030, -50 % ab 2040 und -60 % ab 2050. Um einen Wertverlust ihrer Immobilien zu vermeiden, müssen die Eigentümer:innen deshalb umdenken.
Die Finanzmärkte haben rasch auf diese Entwicklung reagiert. Laut der Beratungsfirma CBRE (European Real Estate Market Outlook 2024) setzen Immobilienfonds nunmehr eher auf so genannte „Core Green“-Liegenschaften. Das sind häufig sanierte Bestandsgebäude, die besser zu den ESG-Kriterien passen und einen dauerhaft einen höheren Wiederverkaufswert haben.
Sanierung, Reversibilität und Umnutzung sind die drei entscheidenden Schlagwörter bei Dienstleistungsgebäuden.
„Im Pariser Geschäftsviertel La Défense sind fast eine Million Quadratmeter Büroflächen nicht mehr zeitgemäß oder veraltet. Die Modernisierung von 250.000 m² Fläche und deren kommerzieller Erfolg beweisen, dass es gute ökonomische Gründe für den Umbau von Bestandsgebäuden gibt“, erläuterte Pierre-Yves Guice, Generaldirektor von Paris La Défense, im November 2024 auf France Media Business.
Die CAPEB (Cahiers de tendances n°1) erinnert etwa daran, dass 70 % des Bestands im Dienstleistungsbereich vor 1980 gebaut wurde. Vor dem Hintergrund der Flächenknappheit in Ballungsräumen unterstreicht das französische Statistikinstitut Insee, dass der Abriss und Neubau bei jedem zweiten Projekt teurer wäre als die Sanierung. Das Ergebnis: Umnutzungsprojekte („Re-Purpose“), bei denen Büros in Wohnungen, Hotels oder Dritte Orte umgewandelt werden, nehmen zu.
Änderungsbedarf durch neue Nutzungsgewohnheiten
Ein weiterer Aspekt dieses Wandels: Seit Corona überdenkt die Wirtschaft ihre Bürokonzepte. Laut der CBRE European Office Occupier Sentiment Survey 2023 planen 60 % aller Körperschaften die Reduzierung ihrer Büroflächen und setzen stattdessen auf modulare, kollaborative Räume. Der Anteil der Einzelbüros ist von 51 % im Jahr 2021 auf 40 % im Jahr 2024 zurückgegangen.
Komfort bleibt das A und O, um Mitarbeitende zu gewinnen und zu halten, mit modernen Einrichtungen und Gemeinschaftsbereichen. Energieeffizienz und Funktionalität sind weitere Aspekte. Sanierungs- und Umnutzungsprojekte konzentrieren sich häufig auf Metropolen.
Durch die Sanierung können diese neuen Nutzungsgewohnheiten berücksichtigt werden, ohne bei null anfangen zu müssen. Sanierung, Reversibilität und Umnutzung sind heute die drei entscheidenden Schlagwörter bei Dienstleistungsgebäuden. Die sich wandelnde Immobilienlandschaft steht für eine Überzeugung, die sich mittlerweile durchgesetzt hat: Das Gebäude der Zukunft wird nicht mehr neu gebaut, sondern saniert.
16/02/2026
