Les promoteurs ont commencé à développer quelques bâtiments réversibles. Mais pour une production à plus grande échelle, il faudra lever des obstacles techniques, mais aussi financiers et réglementaires.

Pendant les Jeux olympiques de 2024 à Paris, près de 6 000 athlètes seront hébergés dans un ensemble immobilier de 125 000 m2 à Saint-Denis en bord de Seine. Au-delà des performances environnementales des quatre immeubles construits en structure ou façade bois et béton très bas carbone, ce projet a la particularité de mettre en œuvre à grande échelle la réversibilité des bâtiments. En effet, au terme des Jeux, ces immeubles seront transformés en un nouveau quartier mixte avec 64 000 m2 de logements, 57 000 m2 de bureaux et 4 000 m2 de commerces.

« Ce sera une première dans l’histoire des villages d’athlètes », se félicite Vincent Louvot, directeur de département adjoint immobilier d’entreprise chez VINCI Immobilier, promoteur du projet, qui souligne l’innovation principale de cette opération de réversibilité : la Halle Maxwell qui sera transformée après l’événement pour accueillir des bureaux.

« Nous avons d’emblée pensé le bâtiment comme un immeuble de bureaux. On s’est ainsi rendu compte que les freins techniques n’étaient pas si insurmontables en construisant de grands plateaux que l’on a partitionnés en chambres côté façade, avec le système de plomberie et de salle de bains au milieu du plateau », explique Vincent Louvot.

Cette initiative anticipe les dispositions du projet de loi Climat et résilience, adopté en France par l’Assemblée nationale en mai 2021, qui impose « une étude de potentiel de réversibilité et d’évolution future » à certains bâtiments dont le permis de construire sera déposé à partir du 1er janvier 2023.

 Contraintes et solutions

Toutefois, Vincent Louvot reconnaît que l’exemple d’Universeine pour les JO à Saint-Denis est surtout réplicable sur des usages de types logements étudiants ou hôtellerie, mais moins pour des appartements familiaux. « Le vrai bâtiment réversible, avec un premier usage sur la durée puis un autre devant également s’inscrire dans le temps, suppose de relever des défis techniques plus complexes », souligne-t-il.

Par exemple : concilier des pas d’étage standards différents (3,6 m pour les bureaux, 2,7 m pour les logements), disposer de balcons pour chaque appartement alors que les immeubles de bureaux misent plutôt sur de grandes terrasses collectives, reconvertir les généreux espaces d’accueil des bâtiments tertiaires en entrées plus confidentielles d’immeubles de logements ou encore adapter le nombre d’escaliers de secours, là aussi, souvent différent selon l’usage projeté.

« Les usages, de plus en plus hybrides, mutent sans cesse. Des évolutions que le système de réversibilité, prédéfini, n’aura pas forcément anticipées. »

Certes, des solutions existent. Comme installer des coursives extérieures sur un immeuble de bureaux pour en faire des balcons lors de sa conversion en logements. Ou recourir à des innovations tel le produit Habitat Colonne de VINCI Construction qui, grâce au système poteaux-dalles sans retombées de poutres, permet de disposer de grands plateaux libres faciles à cloisonner et décloisonner, et avec des façades non porteuses à ossature bois ou en maçonnerie isolée par l’extérieur, qui autorisent tous types de parements. Une technique intégrée au concept Conjugo de VINCI Construction destiné à construire des bâtiments de bureaux réversibles en logements, ou vice versa.  

Réversibilité ou flexibilité ?

Les contraintes juridiques et réglementaires comme celles d’ordre technique ne sont pas non plus insurmontables… à terme. « La création du permis de construire à double état, qui permet de réunir en une seule et même autorisation d’urbanisme les deux états successifs d’un futur ouvrage, va dans le bon sens. Mais il reste pour l’heure expérimental dans le cadre des JO », indique Cécile Lamon, directrice Stratégie et développement métier chez ADIM (filiale développement immobilier de VINCI Construction).

Cette dernière évoque également l’instauration récente des VEFI (vente en état futur d’inachèvement) qui offrent une plus grande souplesse par exemple sur la destination finale de certains espaces. Idem pour les nouvelles dispositions de la loi pour un Etat au service d’une société de confiance (ESSOC) qui permettent notamment de déroger aux règles de sécurité incendie et d’accessibilité sous réserve d’atteindre des résultats similaires.  

« Même sur la question centrale de la valorisation de ces bâtiments réversibles, les choses semblent changer un peu avec l’arrivée d’investisseurs intéressés par ce concept », relève Cécile Lamon, qui constate cependant que seules de nouvelles contraintes sur le coût carbone des constructions changeront réellement la donne.

Toutefois, pour elle, plutôt que la réversibilité, c’est « une juste flexibilité qu’il faut trouver ». « Les usages, de plus en plus hybrides, mutent sans cesse, note-t-elle. Il est donc préférable d’arbitrer en amont sur des choix intermédiaires qui permettront de s’adapter à des évolutions que le système de réversibilité, prédéfini, n’aura pas forcément anticipées. »

15/11/2021