Renovación: la nueva edad de oro del edificio terciario
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La renovación se impone como el motor del sector inmobiliario dedicado a servicios en Europa: las restricciones energéticas, las expectativas de los inversores y los nuevos usos transforman las oficinas obsoletas en espacios modulables, confortables y eficientes.
La renovación de edificios, que durante mucho tiempo había quedado relegada a un segundo plano respecto a la nueva construcción, se impone actualmente como el motor de la construcción en Europa. Debido a la presión de las restricciones medioambientales, económicas y de suelo, se ha convertido en la norma para los inversores y los operadores, en especial en el sector inmobiliario dedicado a servicios.
Según la consultoría Euroconstruct (informe 2024), la renovación representa más del 50% de la actividad constructora en Europa, un nivel inédito. En Francia, la Federación Francesa de la Construcción (FFB) señala que la proporción de edificación nueva cayó al 43% en 2024, de modo que la renovación y el mantenimiento suponían el 57% de la actividad total de la construcción. En menos de una década, la tendencia se ha invertido: vale más renovar que reconstruir.
El impulso decisivo de la normativa
Este vuelco es, ante todo, estructural y normativo. La nueva directiva europea de eficiencia energética de los edificios (EPBD, 2024) impone una renovación progresiva del parque existente para alcanzar la neutralidad en carbono en 2050. El texto establece que el 16% del parque inmobiliario destinado a servicios de los estados miembros de la Unión debe renovarse de aquí a 2030, y fija un objetivo del 26% para el año 2033.
En Francia, el decreto Ecoenergía Terciaria fija objetivos ambiciosos: haber reducido el consumo de energía un 40% para 2030, un 50% para 2040 y un 60% para 2050. Estas obligaciones incitan a los propietarios a replantearse qué hacer con sus activos para evitar que se devalúen.
Renovación, reversibilidad, reutilización: las tres “R” del sector terciario están redefiniendo el panorama inmobiliario.
Los mercados financieros han incorporado rápidamente esta evolución. Según la consultora CBRE (European Real Estate Market Outlook 2024), los fondos inmobiliarios están apostando por los activos “core green”, en muchos casos renovados, ya que responden mejor a los criterios ASG y conservan un valor de reventa más elevado.
“En París La Défense, cerca de un millón de metros cuadrados de edificios de oficinas están desfasados u obsoletos. La modernización de estos 250 000 m2 y su éxito comercial demuestran que existe una realidad económica en la reestructuración de edificios antiguos”, explicaba Pierre-Yves Guice, director general de París La Défense, en noviembre de 2024 en France Media Business.
La CAPEB, confederación francesa de los oficios y pequeñas empresas de la construcción en Francia (Cahiers de tendances —Cuadernos de tendencias—, n.° 1) señala, en este sentido, que el 70% de todo el parque inmobiliario destinado a servicios es anterior a 1980. En un contexto de escasez de suelo, el INSEE (Instituto Francés de Estadística y Estudios Económicos) señala que, en zonas urbanas densas, resultaría más costoso demoler y reconstruir que renovar en uno de cada dos casos. El resultado de todo ello es la multiplicación de los proyectos de reposicionamiento inmobiliario o re-purpose (oficinas convertidas en viviendas, hoteles o terceros espacios).
Un cambio inducido por el uso
Otra dimensión de estos cambios es que, desde la crisis sanitaria, las empresas están reinventando sus oficinas. Según la CBRE European Office Occupier Sentiment Survey 2023, el 60% de las organizaciones prevén reducir su parque de oficinas y apostar por espacios modulables y colaborativos, por lo que el porcentaje de oficinas individuales ha pasado del 51%, en 2021, al 40%, en 2024.
El confort sigue siendo un aspecto fundamental para atraer a los empleados, con distribuciones modernas y zonas que favorecen la convivencia. La sobriedad energética y funcional también inspira las decisiones, y en las zonas céntricas se está apostando por las renovaciones y los reposicionamientos inmobiliarios.
Los proyectos de renovación permiten incorporar estos usos sin volver a empezar desde cero. Renovación, reversibilidad y reutilización son las tres R del sector terciario que están redefiniendo hoy el paisaje inmobiliario. El cambio del parque inmobiliario destinado a servicios ilustra una convicción que actualmente comparten todos los actores: el futuro de la construcción no se construye, se renueva.
16/02/2026
