Immobilienfirmen entwickeln seit kurzem einige wenige reversible Gebäude. Für eine Entwicklung im größeren Maßstab sind allerdings nicht nur technische, sondern auch finanzielle und regulatorische Hindernisse zu überwinden.

Während der Olympischen Spiele 2024 in Paris werden fast 6.000 Athlet:innen in einem 125.000 m² großen Immobilienkomplex in Saint-Denis am Seineufer untergebracht sein. Diese vier Gebäude werden aus Holz und klimafreundlich hergestelltem Beton errichtet und sind nicht nur vom Energieverbrauch her richtungweisend, sondern zudem komplett reversibel angelegt. Nach den Spielen werden sie nämlich in ein neues Mischgebiet mit 64.000 m² Wohnungen, 57.000 m² Büros und 4.000 m² Ladengeschäften umgewandelt.

„Das ist eine Premiere in der Geschichte der olympischen Dörfer“, freut sich Vincent Louvot, stellvertretender Abteilungsleiter Geschäftsimmobilien bei VINCI Immobilier, dem Projektträger. Er unterstreicht die bedeutendste Innovation bei dieser Baumaßnahme: Die Maxwell-Halle wird nach den Spielen in Büroflächen umgewandelt.

„Das Gebäude wurde von Anfang an als Bürogebäude geplant. Dabei haben wir festgestellt, dass die technischen Hindernisse gar nicht so unüberwindbar sind, wenn wir große Flächen bauen, die wir auf der Fassadenseite in Zimmer unterteilen, und die sanitären Einrichtungen in der Mitte dieser Flächen anordnen“, erläutert Louvot.

Diese Initiative greift dem neuen, im Mai 2021 verabschiedeten französischen Klimaschutzgesetz „Loi Climat et Résilience“ vor, das für bestimmte Gebäude, für die nach dem 01.01.2023 eine Baugenehmigung beantragt wird, eine „Potentialstudie zur Reversibilität und zukünftigen Weiterentwicklung“ vorschreibt.

Sachzwänge und Lösungen

Allerdings erkennt Louvot an, dass das Beispiel Universeine für Olympia in Saint-Denis vor allem für Gebäude wie Studentenwohnheime oder Hotels eingesetzt werden kann, aber weniger im Wohnungsbau. „Für ein echtes reversibles Gebäude, das zunächst für einen längeren Zeitraum betrieben und dann, ebenfalls langfristig, umgenutzt wird, sind deutlich komplexere technische Herausforderungen zu meistern“, unterstreicht er.

„Die Nutzungsformen werden zunehmend hybrider und unterliegen einem ständigen Wandel. Das Reversibilitätskonzept mit seinen Vorfestlegungen kann sich daran nicht unbedingt anpassen.”

Einige Beispiele: Es müssen unterschiedliche Geschosshöhen in Einklang gebracht werden (3,60 m bei Bürogebäuden, 2,70 m bei Wohnungen); jede Wohnung soll einen eigenen Balkon haben, während es in Bürogebäuden eher große, gemeinsam genutzte Terrassen gibt; die großzügigen Eingangsbereiche von Dienstleistungsgebäuden müssen für die Weiternutzung als Wohngebäude verkleinert werden, und auch die vorgeschriebene Anzahl der Fluchttreppen ändert sich je nach der geplanten Nutzung.

Natürlich gibt es Lösungen. So können bei der Umwandlung von Büro- in Wohngebäude von außen Laubengänge angebaut werden. Auch Innovationen wie das Produkt Habitat Colonne von VINCI Construction kommen in Frage. Das aus Stützen und Geschossböden ohne sichtbare Tragkonstruktion bestehende System ermöglicht die Schaffung großer Flächen, auf denen Trennwände flexibel ein- und ausgebaut werden können. Die nichttragenden Fassaden aus Holzfachwerk oder Mauerwerk werden von außen gedämmt und mit beliebigen Materialien verkleidet. Eine Technik, die in das Conjugo-Konzept von VINCI Construction integriert ist und die Umnutzung von reversiblen Büro- in Wohngebäude und umgekehrt ermöglicht.  

Reversibel oder flexibel?

Die rechtlichen und regulatorischen Hindernisse sind genauso wenig unüberwindbar wie die technischen – jedenfalls auf lange Sicht. „In Frankreich ist eine Baugenehmigung eingeführt worden, welche von Anfang an zwei aufeinander folgende Nutzungen ermöglicht – das ist ein Schritt in die richtige Richtung. Allerdings ist diese Regelung derzeit noch im Versuchsstadium und auf die Dauer der Olympischen Spiele befristet“, so Cécile Lamon, Leiterin Strategie und Branchenentwicklung bei der ADIM (der Immobilientochter von VINCI Construction).

Außerdem wurde in Frankreich vor kurzem die Möglichkeit geschaffen, Gebäude bereits vor Fertigstellung des Rohbaus zu verkaufen („VEFI“). Das schafft mehr Flexibilität hinsichtlich der zukünftigen Nutzung. Gleiches gilt für das neue ESSOC-Gesetz, durch das unter anderem von Brandschutz- und Zugänglichkeitsvorschriften abgewichen werden darf, wenn vergleichbare Ergebnisse erzielt werden.  

„Sogar bei der Frage der Bewertung dieser reversiblen Gebäude scheinen sich die Dinge langsam zu ändern, denn immer mehr Investor:innen interessieren sich für das Konzept“, unterstreicht Lamon. Allerdings geht sie davon aus, dass erst die neue CO2-Besteuerung von Gebäuden richtig Bewegung in die Sache bringen wird.

Sie findet jedoch, dass es anstelle von Reversibilität „eher um das richtige Maß an Flexibilität gehen muss“. „Die Nutzungsformen werden zunehmend hybrider und unterliegen einem ständigen Wandel“, bemerkt sie. „Deshalb ist es besser, im Vorfeld die richtigen Abwägungen zu treffen, um sich der Entwicklung anpassen zu können. Das Reversibilitätskonzept mit seinen Vorfestlegungen kann das nicht unbedingt leisten.”

15/11/2021