Bland byggherrarna har man börjat utveckla byggnader som är reversibla. För en produktion i större skala behöver emellertid tekniska såväl som ekonomiska och regulatoriska hinder undanröjas.

Under de olympiska spelen 2024 i Paris kommer närmare 6 000 idrottare att inkvarteras i ett byggnadskomplex på 125 000 m2 i Saint-Denis vid stranden av Seine. Utöver miljöprestandan för de fyra fastigheterna som utformats med en stomme eller fasad i trä och betong med mycket låg kolhalt, är det speciella med det här projektet att byggnadernas reversibilitet verkställs i stor skala. Efter OS kommer dessa byggnader nämligen att förvandlas till ett nytt kvarter med blandad bebyggelse där 64 000 m2 bostäder, 57 000 m2 kontor och 4 000 m2 butiker ingår.

– Det här kvarteret kommer att utgöra det första i sitt slag i idrottsbyarnas historia, säger Vincent Louvot, biträdande direktör för fastighetsverksamheten på VINCI Immobilier som är initiativtagare till projektet. Han understryker den viktigaste nyheten i denna omställningsaktivitet: Maxwell-hallen som efter OS-evenemanget omvandlas för att inhysa kontor.

– Från första början tänkte vi på byggnaden som en kontorsbyggnad. Vi insåg att de tekniska bromsarna kunde överbryggas genom att bygga stora plattformar som var avdelade i sovrum på fasadsidan, med VVS- och badrumssystemet i mitten av plattformen, säger Vincent Louvot.

Detta initiativ föregriper bestämmelserna i projektet för lagen om klimat och resiliens som antogs i Frankrike i maj 2021. Lagen påbjuder “en studie av potentialen för reversibilitet och framtida utveckling” för vissa byggnader för vilka bygglov kommer att lämnas från den 1 januari 2023.

Begränsningar och lösningar

Vincent Louvot medger dock att exemplet Universeine för OS i Saint-Denis framför allt kan replikeras på användningsområden som studentbostäder eller hotell, men i mindre utsträckning när det gäller familjelägenheter. – Den verkligt reversibla byggnaden, som har ett första användningsområde över en tidsperiod och sedan ytterligare ett som också måste vara över en längre tid, ger upphov till mer komplexa tekniska utmaningar, understryker han.

Det kan till exempel handla om att stämma av olika standardtrappsteg (3,6 m för kontor och 2,7 m för bostäder), förbereda balkonger för varje lägenhet medan kontorsbyggnader är mer beroende av stora kollektiva terrasser, omvandla de generösa mottagningsområdena i servicebyggnader till mer diskreta ingångar till bostadshus, eller om att anpassa antalet utrymningstrappor för nödutgång. Även i det sistnämnda fallet gäller ofta olika standarder beroende på den avsedda användningen.

“Användningsområdena – med en alltmer hybrid karaktär – förändras ständigt. Förändringar som det fördefinierade systemet för reversibilitet inte nödvändigtvis har förutsett.

Naturligtvis finns det lösningar. Det kan handla om att installera yttre gångvägar på en kontorsbyggnad för att göra balkonger av dessa när byggnaden byggs om till bostäder. Eller att använda innovationer som produkten Habitat Colonne från VINCI Construction som tack vare ett system utan balkar ger stora, öppna ytor som lätt kan delas upp och avskiljas, och med icke-bärandefasader av träramar eller utvändigt isolerat murverk, som tillåter alla typer av fasader. En integrerad teknik i konceptet Conjugo från VINCI Construction som är avsedd för att bygga kontorsbyggnader som kan vändas till bostäder, eller tvärtom.

Reversibilitet eller flexibilitet?

Juridiska och regulatoriska begränsningar såväl som begränsningar av teknisk karaktär är inte heller oöverstigliga … på längre sikt. – Att inrätta ett bygglov med dubbla tillstånd, som gör det möjligt att kombinera de två successiva tillstånden för en framtida byggnad i ett enda bygglov, är ett steg i rätt riktning. Men för tillfället förblir det experimentellt inom ramen för OS, säger Cécile Lamon, strategi- och affärsutvecklingschef på ADIM (VINCI Constructions dotterbolag för fastighetsutveckling).

Hon hänvisar också till det nyligen införda VEFI (försäljning i framtida ofullständiga tillstånd) som erbjuder större flexibilitet, till exempel när det gäller det slutliga ändamålet för vissa utrymmen. Detsamma gäller för de nya bestämmelserna i lagen för ett land som tjänar ett

samhälle (ESSOC) som i synnerhet gör det möjligt att avvika från reglerna för brandsäkerhet och tillgänglighet under förutsättning att liknande resultat uppnås.

– Även när det gäller den centrala frågan om värderingen av dessa reversibla byggnader verkar saker och ting förändras en smula i och med att det tillkommit investerare som är intresserade av konceptet, säger Cécile Lamon, som dock konstaterar att enbart nya begränsningar för koldioxidkostnaderna för byggnader kommer att bli en riktig ”game-changer”.

Men snarare än reversibilitet är det för henne en rättvis flexibilitet som man behöver hitta. – Användningsområdena – med en alltmer hybrid karaktär – förändras ständigt, konstaterar hon. Det är därför en fördel att medla uppströms om mellanliggande val som gör det möjligt att anpassa sig till förändringar som det fördefinierade systemet för reversibilitet inte nödvändigtvis har förutsett.

15/11/2021