Los promotores han empezado a desarrollar edificios reversibles, pero para su producción a mayor escala, habrá que superar obstáculos técnicos, financieros y normativos.

Durante los Juegos Olímpicos de París 2024, casi 6.000 atletas se alojarán en un complejo inmobiliario de 125.000 m2 situado en Saint-Denis, a orillas del Sena. Más allá del desempeño medioambiental de los cuatro edificios, construidos con una estructura o una fachada de madera y hormigón con muy bajo contenido en carbono, este proyecto presenta la particularidad de implementar a gran escala la reversibilidad de los inmuebles. De hecho, al finalizar los Juegos, estos edificios se transformarán en un nuevo barrio mixto con 64.000 m2 de viviendas, 57.000 m2 de oficinas et 4.000 m2 de comercios.

“Será la primera villa olímpica de estas características”, se felicita Vincent Louvot, director adjunto del departamento de bienes muebles de empresa de VINCI Immobilier, promotor del proyecto, que subraya la principal innovación de esta operación de reversibilidad: la nave Halle Maxwell, que tras los Juegos se transformará en un edificio de oficinas.  

“Inicialmente pensamos en el inmueble como en un edificio de oficinas, y nos dimos cuenta de que los obstáculos técnicos no eran tan insalvables si construíamos grandes plataformas, que hemos dividido en habitaciones del lado de la fachada, con el sistema de fontanería y baño en medio de la plataforma”, explica Vincent Louvot.

Esta iniciativa anticipa las disposiciones del proyecto de ley Clima y Resiliencia, adoptado por la Asamblea Nacional francesa en mayo de 2021, que impone “un estudio del potencial de reversibilidad y de desarrollo futuro” a determinados edificios cuyo permiso de construcción se presente a partir del 1 de enero de 2023.

Limitaciones y soluciones

No obstante, Vincent Louvot reconoce que el ejemplo de Universeine para los Juegos Olímpicos en Saint-Denis se puede reproducir sobre todo en casos de residencias de estudiantes u hoteles, pero no es tan fácil de implementar en apartamentos familiares. “El verdadero edificio reversible, con un primer uso duradero y posteriormente con un segundo uso también a largo plazo, comporta superar algunos retos técnicos más complejos”, subraya. Entre ellos, conciliar las distintas alturas de planta estándares (3,6 m en el caso de las oficinas y 2,7 m en el de las viviendas); disponer de balcones para cada apartamento, mientras que los edificios de oficinas suelen apostar por grandes terrazas comunitarias; reconvertir los amplios espacios de recepción de los edificios terciaros en entradas más privadas de los edificios de viviendas, o adaptar el número de escaleras de emergencia, que suele variar según el uso previsto.  

“Los usos, cada vez más híbridos, cambian constantemente. Evoluciones que el sistema de reversibilidad, predefinido, no habrá previsto necesariamente”.

Por supuesto, existen soluciones, como por ejemplo instalar pasillos exteriores en un inmueble de oficinas para crear balcones cuando se convierta en un edificio de viviendas, o recurrir a soluciones innovadoras, como el sistema de vigas y pilares-losas de Habitat Colonne de VINCI Construction, que permite disponer de grandes plataformas libres, fáciles de compartimentar y descompartimentar, y las fachadas no portantes con estructura de madera o de mampostería aislada por el exterior, que permiten incorporar todo tipo de paramentos. Se trata de una técnica integrada en el concepto Conjugo de VINCI Construction, cuyo fin es la construcción de edificios de oficinas que puedan convertirse en viviendas, o viceversa.  

¿Reversibilidad o flexibilidad?  

Las limitaciones jurídicas y normativas, al igual que las de carácter técnico, tampoco son insalvables… a largo plazo. “La creación del permiso de construcción dual, que permite que una sola licencia de urbanización contemple los dos estados sucesivos de una futura obra, es un paso en la dirección correcta. Pero de momento sigue siendo algo experimental en el marco de los Juegos Olímpicos”, señala Cécile Lamon, directora de Estrategia y Desarrollo de Negocio en ADIM (filial de desarrollo inmobiliario de VINCI Construction).

También alude a la reciente instauración de las ventas en estado de futura inconclusión (VEFI), que ofrecen una mayor flexibilidad, por ejemplo en relación con el uso final de algunos espacios. Ocurre lo mismo con las nuevas disposiciones de la Ley para un estado al servicio de una sociedad de confianza (ESSOC), que permiten contravenir las normativas de seguridad contra incendios y de accesibilidad a condición de alcanzar resultados similares.  

“Incluso en el tema central de la valorización de estos edificios reversibles, las cosas parecen estar cambiando a raíz de la llegada de inversores interesados en este concepto”, afirma Cécile Lamon, que no obstante constata que solo las nuevas limitaciones en el coste del carbono de las construcciones cambiarán realmente las cosas.

Sin embargo, en su opinión, más que de reversibilidad se trata de “encontrar la flexibilidad adecuada”. Manifiesta que “los usos, cada vez más híbridos, cambian constantemente, por lo que es preferible establecer desde el principio las opciones intermedias que permitirán adaptarse a las evoluciones que el sistema de reversibilidad, predefinido, no habrá previsto necesariamente”.  

15/11/2021